笔者在9月下旬，利用中国大陆生成式人工智能深度求索（DeepSeek）的协助，就当前备受关注的“中国房地产泡沫破裂后的经济何时复甦？”作了互动探讨，在深感其强大资料搜集和铺陈能力的同时，亦尝试寻找自已作为时事及财经评论者，在人工智能（AI）时代的相应角色。初步的结论是生成式AI是今天的文字工作不可或缺的辅助工具，可让人们把腾出的时间投放于寻找较新的分析角度。
在各种AI中，这次选择利用DeepSeek的原因，是因应其大陆背景，较能代表包括中国官方在内的主流意见。
在它回应的起首部分中，DeepSeek认为“这是一个非常重要且复杂的问题，我们不能简单地给出一个具体日期，但可以分析复苏的路径、时间框架和关键影响因素”。还有，当前中国经济的调整，可以理解为从过去以房地产为“绝对核心”的增长模式，“向以科技创新和先进制造为主导的新发展模式的转型”。
DeepSeek称，如果要为当前中国的房地产泡沫破裂定下一个起始点，2021年下半年恒大违约是一个无法忽视的标志性事件，它像是一根导火索，引爆房地产业在“高杆杠、高负债、高周转”模式下积累多年的风险。当前中国房地产的特点是：房企爆雷、销售和投资下滑（市场需求和信心严重不足）、价格下行（尤其在三四线城市），以及地方财政承压。可以说，这都是十分洽当的描述。
但DeepSeek续称，中国正进入一个漫长而痛苦的“去杆杠化”和“去泡沫化”过程，原因是房地产及相关产业链，曾贡献中国国内生产总值（GDP）的约25%至30%。这是否表示中国经济受影响的就是这25%至30%？是否存在值得商榷之处？
这25%至30%说法的出发点，是视房地产业就如钢铁、造船、汽车、家电、运输和旅游般相对独立的经济领域，忽视房地产业已深深嵌入中央和全国性地方财政，直接影响各地在教育、公务员、市政、医疗等的开支。还有，中国自1998年推行商品房政策以来，商品房和土地价格悄然改变金融业的运转逻辑，金融业对个人与企业的信贷的扩张或收缩，也按后者拥有的物业估值计算，俨然变为“土地本位制”。因此，按上述经济属性的转变，对房地产业的调整，影响范围与程度，有作更仔细研判的需要。
房地产复苏还需至少五年至10年
据DeepSeek预算，中国房地产业的“复苏”，还需至少五年至10年，路径与时间框架估计如下：
第一阶段：企稳期（当前至未来一两年），这期间政策目标是防止系统性风险，稳住基本盘，核心工作是止血而非增长。关键指标是房地产销售和价格能企稳，不再出现断崖式下跌；其次是完成保交楼任务，问题房企通过重组、破产等方式逐步处理，避免风险蔓延至金融体系。与此同时，政府会持续出台政策来稳定市场，例如降低首付比例、贷款利率，以及为优质房企提供融资的“白名单”制度。
第二阶段：财政转型与建立新动能期（未来三年至五年），这期间政策目标是力争经济结构再平衡，新增长引擎初步成型。关键指标是地方财政减少对土地财政的依赖，探索新税源（如房产税）、扩大中央转移支付等。在产业升级方面，以电动汽车、锂电池、光伏等为代表的高端制造领域，成功建立全球优势，并开拓新的产业赛道。
与此同时，真正建立起以内需为主导的消费驱动经济模式、提高居民收入、完善社会保障体系，让人们敢消费。还有探索有效路径（例如收购存量房转为保障性租赁住房），来化解巨大的房地产市场库存。
第三阶段：新周期成熟期（五年至10年）：政策目标是新增长模式成为主导，经济进入稳定健康的新周期。
DeepSeek提出，第二阶段最为重要，“如果转型成功，中国经济将焕发新生；如果受阻，则可能陷入长期增长乏力”，因而是决定复苏的质量和可持续关键。此外，DeepSeek更列出多项影响复苏速度的关键因素，即政策力度与效率，社会预期与信心，科技进步与产业升级的速度（能否在人工智能、生物技术、商业航天等未来产业中快速突破），地缘政治环境，以及人口结构变化。
DeepSeek路径与时间框架有待商榷
但为什么认为这需要五年至10年才能完成？过于悲观，反存有待商榷的余地？原因是思路当中忽略造成这次衰退的成因是房地产价格下滑，对于面对漫长供款期的个人和家庭而言，一方面承受着严峻的裁员、减薪或失业压力，但每月仍然是按原先金额提交楼额供款，丝毫没有减少。
举例而言，一个于物业高峰期2021年购入人民币400万元（约72万新元，下同）物业的典型年轻家庭，从银行取得280万元贷款，为期15年，原先从每月4万元家庭收入当中，以1万5000元供楼，生活还算可以。但面对“始料不及”的经济状况，家庭收入每月减少1万至1万5000元，债务重整后还款期延至15年至20年，这已是较乐观案例。
类似的中产案例遍布全中国，也包括不少微小企东主，节衣缩食、维持紧缩的现金流是每人关心的头等大事，也是促成出现长期通缩和民企投资不振的主因。
在大陆，对于被法庭裁定为具有履行债务能力，拒不履行确定义务的人，俗称“老赖”，将面对多种消费限制（如不能乘坐飞机、高铁），从业限制（不能担任公司的法定代表人、董事、高级管理人员），以及对贷款、申请信用卡的金融活动限制；至于确实无偿还能力者，后果虽然与“老赖”不同，但仍然可能遭提诉和面对巨大的精神和心理压力。此外，逾期记录还会被上报人民银行征信中心，导致个人出现不良记录，影响未来至少五年的房贷、车贷、信用卡申请等。必须指出，最受该等限制措施影响的都是较年轻、充满活力和干劲人士。
记忆犹新的是日本，从最初预计日本的复苏需时五年、10年，然后20年，到最后事实说明要30年。日本的个人、家庭和大小企业的现金流才能普遍回复正数，踏上复苏之途。时光荏苒，转眼间中国房地产泡沫破裂已进入第六个年头，认真回应上述有关中国经济要何时才能摆脱各种负面后遗症，正变得迫切和不能回避。更何况，2026年更是中国十五五规划的起始之年。
（作者曾长期任职国际政府组织国际会计师事务所）
