香港住宅市场价格过去几年持续下滑，至今已跌了两成六。根据香港金融管理局上周三（4月30日）公布的最新报告，显示目前全港有4万零741起负资产住宅按揭（即抵押的意思）贷款个案，比去年第四季急升6.13%，是近22年的最高纪录。这意味着港人闻之变色的负资产幽灵，又再次重临香江。
所谓“负资产”，就是资不抵债的意思。比方说，一个买家购入一套价值500万港元的物业，先支付三成首期，相当于150万港元；然后向银行借贷七成即350万港元。如果市况逆转，业主持有的物业估值跌至320万港元，跌穿拖欠银行的350万港元，就出现“负资产”。
自从1997年亚洲爆发金融风暴后，香港楼价便大幅回落，一直持续至2003年8月才止跌。期间香港私人住宅市场价格足足跌了逾六成，负资产数字也在2003年第二季攀上历史新高，约有10.6万起。
当年香港有多个楼盘成为负资产的重灾区，最为人熟悉的是位于深井的浪翠园。这个没有地铁接驳的住宅区，1997年开售时，有高层单位竟然以建筑尺价逾1万港元售出，成为一时热话。
岂料过后楼市泡沫爆破，浪翠园单位的价格在短短一年间暴跌逾五成，部分低层在2003年沙斯疫情期间的成交价更直插至每平方英尺2000多港元，令1997年入市的买家蒸发了七成财富，沦为负资产大苦主。
面对负资产困局，当时全港业主各出奇谋应对，有人选择卖屋离场；有人组成“负资产苦主大联盟”要求港府介入协助；也有人被迫走上破产之路，甚至因未能接受现实而轻生。香港楼价在2009年后节节上升，负资产问题才逐渐消失。
“负资产”这个被港人视为噩梦的名词如今再现，到底是内藏暗涌，还是风险可控？连日来引起香港社会高度关注，港媒纷纷大篇幅报道和评论。
不少分析认为，近年香港一手住宅市场单位的供应远远大于需求，发展商被迫以低价推售新盘，加上中美关税战未停，环球经济前景不明朗，楼价短期内将会继续受压。
香港汇丰银行日前公布的研究报告，就认为香港楼市有六成五的机率出现以下情境：今年下跌5.3%，到了明年才会回升0.8%。
报告指出，在极端情况之下，假设全球关税行动升级、地缘政治关系进一步恶化，香港楼价更有可能再跌三成。幸好汇丰指这个预测出现的机率只有5%，属于极低概率事件。
然而，香港业主一般会向银行借贷七成置业。目前楼价已由高位累跌近三成，再下跌数个百分点的话，足以令更多买家成为负资产，导致全港负资产宗数急升。所以有业界人士预测，香港负资产宗数在今年第二季度或会上5万起，情况令人忧虑。
更甚的是，香港金融管理局上周公布的负资产数字，只包括接受政府规管的银行，并不包括财务公司及向地产发展商申请高成数贷款计划的买家资料。近些年不少一手住宅楼盘都会提供八成或九成的抵押计划，购入这些楼盘单位的港人远比港府公布的多，他们才是潜在负资产的高危人群。
幸好近来香港失业率稳定于3.2%的低水平，负资产拖欠比率只有0.17%，相比2003年拖欠比率约1%，仍然属于相当低的水平，反映负资产个案供楼人士的还款能力稳健。他们只要准时供款，不轻易放弃自己的物业，对香港整体金融稳定性的影响有限。
事实上，目前香港楼市和2003年相比，仍有不少正面因素。例如供求是楼市走势最重要的指标，以前私人住宅市场由投资者占据了重要角色，近年则是由刚性需求所带动。许多专业人士移居香港，对置业有需求；加上越来越多中国大陆学生及外来专才赴港读书和工作，推高租金需求，吸引不少投资者把握低价机会入市，皆有利香港楼市发展。
早些日子，香港楼市气氛已明显回暖，渐渐出现“见底”现象。近日开售的一个大型新楼盘，分两次销售数百个单位，皆在一日内沽清，销售情况理想。许多斥资购入单位的买家纷纷看好香港楼市前景，准备买来自住，反映香港楼市刚性需求确实强劲，若中美关税战不再升温，短期内大幅下跌的机率应该不大。
无论如何，负资产问题始终是香港社会一个潜在的炸弹，不少人担忧20年多前的历史悲剧重演，并不是没有道理。港人要避免沦为负资产苦主，置业最好量力而为，避免向银行借贷太多；以及储备一笔后备资金，以备不时之需。
