美国联储局很大概率在今年下半年减息，近月香港住宅市场无论是新盘销售，还是二手市场，皆出现零星短炒获利个案，反映愈来愈多人相信香港楼价已经见底回稳，开始有投资者入市。但在商厦市场，却是另一番景象。
以办公楼市场为例，过去几年香港办公楼的空置率一直在高位徘徊。差饷物业估价署每年公布的物业报告显示，2023年底全港办公楼空置率已升至约16%，即每五六个办公楼单位当中就有一个是空置的。岂料高处未算高，这数字在去年底进一步上升至16.3%的历史新高，涉及210多万平方米楼面。
香港办公楼市场氛围低迷，除了和供应过剩有关，更关键的因素是近两三年市场出现了结构性变化。许多企业疫后习惯在家办公，或者租借小型的办公室，导致办公楼市场需求疲弱，空置率屡创新高。去年第四季香港办公楼的售价及租金，也因此分别按年下跌22.6%及5%。
房地产顾问公司高力（香港）集团上个月不无悲观地预测，今年香港还有许多新的办公楼落成，市场需要至少两年时间才能消化目前的供应量，推算今年租金仍有8%至10%的跌幅。
不过，在媒体报道中几乎一面倒呈现负面消息之际，最近香港办公楼市场也出现了一些正面的讯息，包括香港股市持续回升，投资气氛回暖，企业纷纷扩大投资，刺激商厦市场连续出现数起大额的成交及租务个案，一洗近两年整体市场看淡的气氛。
但香港街道店铺市场至今依然未见有积极转变的迹象。香港地产中介公司美联工商铺资料研究部6月底公布的统计数字指出，铜锣湾、中环、尖沙咀及旺角四大核心主要购物区，在今年第一季的“吉铺”（即空置店铺）数目已逼近900家，空置率升至约12.1%，创下近四年半的新高。
若按照区域划分，旺角的表现最差，截至今年第一季，共有334家吉铺，即在半年内增加了8.1%，较冠病疫情期内最高峰的259家还要多29%。该数量也创下美联自2016年有纪录以来的新高。
至于香港其他地区，中环空置铺位由2024年第三季的193家，在半年内增加7.3%，至今年第一季的207家。铜锣湾最新的吉铺，则有150家，于半年内微增5.6%。
有香港网媒日前整理资料，也发现今年上半年香港结业潮愈趋严重，今年6月至7月初是餐饮业的寒冬，最少有20个餐饮品牌或餐厅相继与港人告别。包括家喻户晓的大班面包西饼、DONKI旗下的寿司餐厅“鲜选寿司”、鸿星海鲜酒家等。这些港人熟悉的本地老字号商户，近来相继在香港消失，令人唏嘘不已。
客观而言，这些餐饮企业先后结业，很大程度上是因为疫后香港经济不景气，消费餐饮市场长期面临压力。虽然今年港府积极推动“盛事经济”吸客，对香港零售餐饮市道带来正面作用，可是港人和旅客的消费模式已经有很大转变，昔日旅客赴港大举扫货的盛况已经很难重现，一些生意欠佳的店铺只好选择退场。
不过，据一些倒闭的老字号店铺东主反映，尽管近年生意大不如前，他们还是愿意积极求变，不断推陈出新，以渡过当前的不景气。问题是，许多业主宁愿不出租，也不愿意减租金，结果只好无奈结业。换言之，不少店铺倒闭，是因为租金高企。
对于有些业主宁愿丢空铺位也不肯减租，香港前特首、中国全国政协副主席梁振英前阵子忍不住出声，在社交平台发文，批评此做法并不可取，指香港铺位市场已经出现结构性变化，业主必须面对现实，下调租金“做旺市道”，与租客同舟共济，否则只会是两败俱伤。
曾经担任香港商务及经济发展局局长的马时亨，上月底出席电视台节目时也进一步说，业主不可能长期让铺位空置。按照市场经济规律，当店铺无人租用，业主就要考虑减租。
但有港媒引述房地产商指出，业主现在面对的问题，是“不拖”会“死得更快”。他解释，香港商铺业主向银行借贷，除了估值，一般还签有条款，要求租金收入要达到借贷利息的1.25倍，若业主减租，令租金收入达不到1.25倍的比率，银行就会追回贷款，直至租金收入与借贷利息重新达到这个比率；若业主未有能力还款，就要破产。所以有业主宁愿让商铺空置，向银行表示自己暂不出租，宁愿自己出资还息，也不减租，避免被银行“追数”而破产。
这名房地产商承认，这种拖延的做法不能持久，一年后仍租不出，银行也会觉得有问题而“追数”，但业主都抱着“拖得一时得一时”的想法。他认为这是一个结构性问题，当物业减值或租金比率不达标，银行若不“追数”，风险就会由银行承担，因此他很理解银行“追数”的做法。
不管怎么样，街上若处处是空置的店铺，除了会予人对这座城市留下负面观感，也会影响整个城市的实际经济运行。如何解决街铺空置率持续高企的问题，正考验港府的智慧。
