中评社社评

香港特首候选人李家超日前表示，房屋问题是香港解决很多问题的重要钥匙，如若当选将会把改善房屋问题作为重中之重。我们认为，要解决长期积累下来的香港住房“顽疾”，必须要采取新思维和新策略，做好顶层设计。从长远来看，不仅要为解决土地供应问题“拆墙松绑”，更要从根源上调整香港住房制度和政策。

长期以来，特区政府和社会各界对香港住房问题的关注点集中在“总量”上，解决问题的思路则主要是努力增加土地供给、“觅地建房”。但应当指出，早年港英政府肆意打破市场和社会之间的严格界限，全面引入自由市场规则、推行高地价政策和放任市场炒作，这些是香港住房问题产生的原点，并为日后开发商“囤地”等影响土地供应的行为埋下了诱因；更应该看到，立足香港资本主义经济的运行规律，住房问题不能简单化为“上楼难”，其实质是“结构性两难”：一边是楼价高企使大部分市民无力购买物业；另一边则是高楼价已经成为本港内部消费、企业投资、财政收入和劳动就业的最大支撑，是逾100万家庭主要“身家”、即财产之所系，楼价大跌可能引发社会财富消失的严重后果。

鉴此，如果政策目标仅仅是提高住房总量而非同步完善住房体系结构，就很难做到标本兼治，就很难兼顾民生需求和市场稳定，就很难实现动机和效果的统一。我们认为，新一届特区政府不仅要有解决土地供应不足的大气魄和执行力，还要有调整房屋政策的大气魄和执行力，真正构建一个健康稳定、良性循环的置业阶梯。

第一，聚焦“托底”，通过设置公屋“旋转门”机制打破怪圈，把保障性住房资源留给真正的困难市民。

公屋是香港很早就推出的一种公营出租房屋，是专门为低收入的基层市民所设置的过渡性保障住房。目前香港已有超过80万个公屋单位，逾210万香港市民居住在公屋。尽管如此，公屋依然供不应求，截至去年底最新公屋轮候时间已增至六年，再创23年来的新高。我们以为，公屋轮候时间逐年上升既与公屋新供应缓慢这一表面因素有关，背后还有两个深层次原因：

一是公屋“只进不出”的固化格局。事实上，每年特区政府能够收回公屋的情况寥寥无几，不少公屋富户宁可缴1.5或两倍的租金也不愿搬离公屋，还有不少公屋住户家庭通过“公屋世袭”制度传给下一代子女。

二是公屋政策导致的行为扭曲。入住公屋被许多市民视为“人生赢家”，甚至有不少年轻人为了符合公屋低入息门槛要求，不惜放弃加薪升职机会也要加入排公屋大军；而公屋住户为了不失去居住资格，更是力保不要太努力而触碰入息和资产上限要求。总之，既有消化不完的存量，又有不断上升的“注水”需求，公屋陷入“越建越不够”的怪圈也就不足为奇。

应该说，出现上述现象问题的主要根源在于缺乏“旋转门”机制，基层市民将公屋视为解决住房问题的唯一“救命稻草”，没有其他可以旋转出去的更好选择，抓住了自然就不会轻易放弃。因此，我们认为，要彻底解决香港住房困难问题，不只是简单地解决公屋供应问题，更要反思并调整公屋制度，努力打破公屋固化怪圈，盘活保障性住房资源。一方面，要在公屋分配制度上向真正困难的基层群众倾斜，恢复公屋作为保障性住房的原本功能，让真正有困难的低收入人群入住公屋；另一方面，要为公屋住户设置“旋转门”机制，通过大量兴建居屋为其搭建够得上的置业阶梯，并且鼓励公屋家庭通过努力奋斗，旋转至居屋实现置业梦。

第二，坚决“扩中”，加大居屋建设和供应量，让其成为普通市民实现安居置业梦的主体。

居屋是香港资助出售类型的公共房屋，居屋计划最早起源于1970年代。当时港英政府迫于社会住房需求的压力，推出了“10年建屋计划”并开始大量兴建居屋。对于既难以负担私楼、又不能申请公屋的夹心层而言，这便是唯一置业的通道和希望。然而，2002年香港楼市自97金融风暴后跌至新低，发展商楼盘大量滞销，时任房屋及规划地政局局长决定彻底停止兴建资助出售房屋。此后经历了长达10多年空档期，直至2016年香港才逐步恢复居屋新供应。香港的居屋供应也因此出现断层，并造成现时严重短缺的情况，更直接导致香港市民失去了除了私楼以外可负担的置业选择。

虽然目前香港已经逐步恢复了居屋供应，但供应量远不及香港社会的实际刚需。据统计，过去十年落成的住宅中，私楼和公屋分别新增15万左右的单位，而居屋仅增加了2.6万个单位。特区政府提出未来要兴建33万个公营房屋，但根据香港房屋协会资料显示，未来五年居屋计划仅有4.5万多个单位。可见，居屋在特区政府的既定建房计划中并没有受到足够重视，考虑到其在香港住房体系中扮演的角色和承担的职能，或将深切影响到香港住房问题的最终解决。

我们认为，居屋才是根治香港房屋顽症的关键环节。一方面，“有恒产者有恒心”，过往“两头大、中间小”的房屋发展政策不仅不利于形成“橄榄型”的人口财富分布、打造一个有产稳定的中产阶级群体，而且实际人为加速扩大了社会的贫富差距；另一方面，对政府而言，若发展重点不聚焦于居屋，就难以盘活公屋资源，影响公屋各类乱象和怪圈的解决，公屋作为租赁性物业和需后续管理的特性，也将给特区政府带来沉重的财政和人力负担。因此，我们建议，为促进房地产市场长远健康发展，应该加大公营房屋中居屋的占比，在调整居屋、公屋政策的同时，把新觅地的建设重点转到居屋建设上来，从而构建一个坚强厚实的中间置业阶梯。

第三，适当“放开”，实行房屋“双轨制度”，满足公营房屋和私人房屋两个市场的不同需求。

不可否认，作为一个国际性都市，香港的私宅有其特殊性所在。无论是纽约、伦敦还是东京，纵观国际上任何一个金融中心，当地住房都不仅具有民生属性，还具有十分突出的金融属性，其房地产市场往往与其银行、证券、外汇等市场联动密切，吸引大量国际资本和本地资本流入，这是一种正常的经济规律。特别是对于香港而言，由于在长期发展中本地贫富悬殊差距越来越大，“居住需求”和“投资需求”的两极分化不可避免，必须相应加强顶层设计，使“两个香港”各得其所，这不仅是解决住房问题的需要，也是避免进一步激化社会矛盾的关键。

对此，我们认为，一些有识之士提出的“房屋双轨制”是可行的，即以包括公屋和居屋在内的公营房屋来保证香港普通市民的居住需要，以私人住宅来满足本地和海外的投资需求，形成两个互不交叉、不同性质的房屋市场。这样做，一方面可以确保普通市民基本居住权利不受市场波动的侵蚀；另一方面也使投资需求不致因为政策调控而受到限制。在“双轨制”下，即使大量推出居屋也不会影响私楼市场，而私楼去除所谓限购性“辣招”以满足市场投资需求，也不会影响香港市民基本居住保障。

我们认为，爱国者治港时代既要秉持以“人民为中心”的发展思想，又要立足香港实际、善用资本主义经济规律，这是回答好包括住房在内香港一系列深层次矛盾和问题的关键。我们期待，新一届特区政府在解决住房问题上能展现出新的气象，把“哪里建，建多少”的觅地问题和“建什么、怎么建”的建房问题一并回答好，真正打造一个适合社会不同阶层的安居置业阶梯，永久性打开香港土地房屋问题的症结。我们也期待，香港市民能够早日实现“居者有其屋”的美好愿景！