"几天前，国统局公布了一连串地产数据，让我们看到一连串地产调控之后，北京房地产市场出现的真实场景——开发热，销售冷，房地产市场正朝着“难以为继”的方向狂奔。有人甚至发出了“现在已经到了大胆卖出北京上海住宅的时候了，哪怕是唯一住宅！”的说辞。身处宏观研究第一战线的大拿们，用词向来谨小慎微，但最近却对地产地产风险“旁敲侧击”。房地产市场是“熔断”，还是软着陆，也许我们很快就能知道了。"

今年前4个月，商品房销售面积同比增速15.7%，比前3个月下滑3.8个百分点；销售额增速20.1%，回落5个百分点。

仅4月份，商品房销售面积增速（7.7%）就比3月份下滑7%。

近一个多月来，房价也出现下滑，尤其是北京房价出现突然下跌，北京二手房4月份成交均价环比下跌了6.8%。

截至目前，有超过55个城市，共发布楼市调控政策160多次，被业界称为“史上最严”调控，主要是限购、限贷、限价和限售“四限”措施。

但是，今年前4个月房地产开发投资27732亿元人民币，同比名义增长9.3%，增速比第一季度提高0.2个百分点。

开发热，销售冷，这是一个会要了房企和银行系统老命的趋势，必须有一个要被遏制。

今天，朋友圈疯转的一篇对谈，话随糙了点，叫做《现在已经到了大胆卖出北京上海住宅的时候了，哪怕是唯一住宅！》

一方面房价下跌，销售面积增速下跌，销售额下跌，另一方面，开发商的投资还在扩大。这显然不符合逻辑，只能说房产商为了续命，不得不动用老本拿地投资。销售下滑投资扩大的房地产市场矛盾将逐渐加剧。

1、这背后的道理非常简单：美联储加息将刺破中国楼市泡沫，预计6月份美联储将再次加息一次，预计9月或者12月美联储会再次选择加息，预计2018年美联储将加息3次，2019年将加息2次。也就是说从现在开始到2019年底，美联储将加息7次，美国联邦基金基准利率将上涨到2.5%-2.75%；

2、预计2017年底或者2018年初将开始缩减资产负债表，预计将从目前的4.5万亿美元缩减到2.5万亿美元，这个过程与加息三次的效果相当；

3、一旦美联储加息到2.5%-2.75%，香港利率也得加到2.5%-2.75%，这意味着香港的房贷利率将上涨到4.5%，而目前香港住宅年租金回报率低至1.5%-2%，大量的资金将回流到美国，这对香港楼市的打击将是致命的，泡沫破灭是不可避免的；

4、一旦香港楼市泡沫破灭了，一江之隔的深圳也是扛不住的，破灭也就不可避免了；

5、一旦深圳楼市泡沫破灭了，北京上海楼市破灭也就不可避免了；

6、中国当前大搞金融监管，希望管控住不发生系统性风险，如果系统性风险能够被管控，那也就不叫系统性风险。中央高喊不发生系统性风险，这恰恰说明中央意识到了发生系统性风险的巨大可能性！

7、从历史周期率看，1988年中国经济危机，1998年经济危机，2008年金融危机，2018年发后经济危机的可能性是越来越大了。为什么最近的股市跌跌不休，或许这就是危机爆发前的正常表现吧！

8、问题一：如果在北京上海仅有唯一住宅，可以大胆卖出吗？

答：现在或许已经是最后的出手机会了，现在北京、上海的住宅，大部分年租金回报率只有1.5%左右，相当于67倍市盈率，一般来说，很难突破100倍市盈率，因为很少人能活到100岁。2007年，中国股市大泡沫，也是接近100倍市盈率，然后泡沫就破灭了。

9、问题二：如果卖出北京上海仅有唯一住宅，住哪里呢？

答：现在租金回报率只有1%-1.5%，卖出房子的钱，建议去买保本保收益的大额存单，年收益率在4%-5%，用每年投资收益的钱去租个豪宅住，也算是改善家庭居住条件了

如今，大家熙熙融融谈论着金融去杠杆，那么金融去杠杆会不会是压死房价的最后一根稻草？海通证券(600837,股吧)姜超的观点，也许可以一看。

过去的十年可以说是中国金融业飞速发展的时期，我们不妨看一组数字。

2007年时中国银行业资产总规模只有54万亿，截至今年一季度末则达到236万亿，增长了3.4倍，而同时期GDP才增加了1倍多。保险公司的总资产规模从07年的不足3万亿增加到当前的16万亿以上；信托、券商、基金的扩张更加迅速，信托业资产从2010年的不足3万亿增加到去年底的20万亿；证券公司的总资产虽然不足6万亿，但是资管规模却从11年时的不足3000亿增加到去年底的17.8万亿；公募基金规模从10年的2.5万亿增加到9万亿，而增长部分主要来自专户业务，12年时不足1万亿，当前已在6万亿以上；基金子公司专户业务五年内从无到有，当前规模也在10万亿以上。

如果从近三年的平均增速来看，私募基金规模年化增速高达130%，基金子公司专户123%，基金公司专户74%，券商资管51%，均在50%以上。基金公司公募规模增速45%，信托业23%，保险20%，增速也都远远高于GDP增速和M2增速。尽管银行业近三年年化资产增速仅15%，但基金子公司专户、基金专户、券商资管规模的高增长很大程度上是承接了与银行业相关的业务，反映的还是银行业的高增长。

那么金融业目前的体量究竟有多庞大呢？我们不妨从宏、微观两个角度来窥视一下存量规模。

从宏观角度来看，中国金融业增加值占GDP的比重已经超过发达国家的水平。中国金融行业增加值占GDP的比重在05年时不足5%，但截至16年底，这一比重达到了8.4%。而美国和日本这一比值的历史高位分别在7.7%和8.5%，也就是说中国金融业在经济中的比重已经接近、甚至超过发达国家的历史最高水平。但是发达国家的金融机构服务的是全球客户，而中国的金融机构主要服务于本土市场，相比之下，中国金融业规模已经过于庞大。

从微观角度来看，中国上市公司一半以上的利润来自于金融业。目前中国金融行业的上市公司利润占全部上市公司总利润的比重达到57%，而在金融更发达的美国这一比重也仅在45%。分机构来看，仅仅银行业上市公司利润的占比就达到了46%，这主要是因为中国仍是以银行为主导的间接融资体系。

值得关注的是，近几年非银金融机构的利润占比也在快速上升。中国非银上市金融公司的利润占比从2012年的4.7%快速上升到目前的11.2%，接近美国这一比例的两倍。非银上市公司的利润已经超过材料、工业和能源等传统制造业。非银金融机构的利润快速上升，一是与2015年几家大型券商上市相关；二是非银机构近几年从承接银行相关的业务中分得一杯“羹”，得以快速扩张；三是金融监管放松和金融创新活跃的结果。