眼看2016年岁末的人民币兑美元中间价徘徊在6.95左右，2016年初用了家中两个居民共计10万美元（14.49万新元）购汇额度的王先生（37岁，财务主管），略感庆幸。

他接受《联合早报》的访问时说，当初购汇的均价在6.51左右，一年来人民币一路走低，到年底单汇率就赚约4.4万元人民币（9180新元）。

购汇后，他在上海一家外资行新开户存款，因为超过5万美元，一年可赚取2.5％的美元存款利息。按照目前的牌价，2500美元的利息换算成人民币是1.7万余元。

中国政府规定，每个居民一年有5万美元换汇额度，在2016年人民币进入贬值预期通道、资本外流和外汇储备减少的情况下，当局没有减少换汇额度的计划。有分析师认为，部分原因在于中国家庭即使换汇，外汇走出国门的渠道非常有限。

尽管如此，王先生认为，把汇率差和利息合在一起，他2016年其实用65万元人民币的本金赚取约6.1万元人民币，投资回报率超过8％，“这还是没有加杠杆购买美金的回报”。

对于2016年中国楼市的“盛宴”，王先生兴趣不大。在他看来，更多是投资人预期房价会继续升值维持市场余温不减，但北京、上海、深圳等一线城市住宅的租售比其实不足以支撑房价。

以上海市区一套约1200万元人民币的十年期二手房转售价为例，他算了一笔账：完全付清房贷的买主若想要取得8％的收益，每年要收取约96万元人民币的租金，即每天2600元人民币租金。

他逗趣地说：“有这些钱不如直接住五星级酒店，还包早餐和客房服务，何必要去买房？”

2016年，中国民众口袋里的人民币贬值超过5％，一二线城市居民住宅价格则普涨两三成，这一降一升背后的脱实向虚令人堪忧。炒楼、运作资本热钱来得快，更显“创新创业”做强实业、寻找经济新动能的逊色。

看到货币和信贷快速增长推高资产价格大涨的隐患，中共2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议，定下2017年“稳中求进”的经济工作总基调，强调提高人民币汇率灵活性并维持其基本稳定，防控资产泡沫和防范金融风险。

会议同时明确，保持“积极有效”的财政政策和“稳健中性”的货币政策，确保“房子是用来住的，不是用来炒的”，还要研究建立房地产发展长效机制，并把降低企业杠杆率作为“重中之重”来处理，意欲扭转经济“脱虚向实”。

投资不动产仍是主要偏好

然而，在中国境内投资渠道相对有限的大背景下，世邦魏理仕（CBRE）中国区研究部主管谢晨指出，不动产投资仍是包括中国在内的东亚区域投资者的主要偏好。

他受访时说，中国居民个人投资房产的占比相对是高的。在房价上涨的过程中，投资品还会出现“恐慌性购买的情况”，而未来中国一二线城市房价稳步上涨的核心要素依然存在。

在对外人民币贬值的情形下，谢晨认为，对内资产价格暴跌是一种“雪崩”，当局并不希望戳破资产泡沫。虽然在2017年要建立起长效机制时间“有点紧”，但这个肯定是大方向，操作上确实有难度。

目前各地出台的因城而异的房地产降温措施，在他看来，更多是根据市场过热的情形在信贷和房地产税收上进行多变、高频的调整。

而房地产长效机制要发挥一以贯之的“稳流器”作用，并非只是抑制一时的房价上涨，政府更多是要从土地供应、商品房档次等住房结构着手，供给符合中产家庭需求的住宅。

渣打银行大中华区首席经济师丁爽此前预测，2017年政府可能将广义货币M2增长目标由前一年的13％左右降至12％，放缓杠杆增长。

鉴于资产价格和M2是正比关系，谢晨说，2017年的资产价格波动不会比之前更为激烈，上浮也会弱于2016年。从2014年进入牛市的楼市，在2016年9月楼市管控风向出现明显调转后，住宅价格涨速料在2017年回归。

经济脱虚向实

遭受“内外夹击”

在房价上涨回稳的预期下，中共中央经济工作会议释放出来的“脱虚向实”信号，是否能在2017年见到成效？受访学者认为，这取决于外部延续的“黑天鹅”事件和内部供给侧机制改革的力度。

华中科技大学开放发展经济学研究中心主任陈波教授指出：“虚和实都取决于资产回报率，实体经济有更多更好的成长性资产让大家投资，回报率高了自然就会脱虚向实。”

从外部环境看，陈波认为并不乐观。美国候任总统特朗普的政策基调对华不利，上台后对以中国为主、在全球化中得益的国家可能形成负面冲击，因此需要进一步观察特朗普正式宣誓就职后的三个月政策动向。

就国内形势而言，一般预期中国央行不会再过多动用或放松货币政策企稳经济。为了维持人民币汇率稳定、防止资本过度外逃，提振内需显得颇有必要。

陈波说，内需是较为明朗的，中国已用“积极的财政政策”取代之前的刺激配套来稳定经济。在银根相对收紧的情况下，建材、基建等实体经济方面的回报率会有所提高，“这种情况下，资本由虚向实是有可能的”。

与此同时，虽然“创新创业”遭致风险预警不足、政策一面倒扶持共享创业空间和特色小镇等可能造成未来产业过剩的争议，以及“一带一路”暴露中国企业不懂国际规则的毛病，但是陈波认为，在2017年黑天鹅事件将持续的情况下，“创新创业”和“一带一路”的推进或许会比以往来得更为急迫。

他说，在以美国为首的发达国家贸易保护主义主张下，中国的“一带一路”国家战略既可开拓国际空间，又是维护人民币国际地位的较好出路，“尽管其本身目标大、有点问题，但也有很多值得期待的地方”。

新加坡大华银行经济分析师全德健认为，中国要做好去金融化和解决实体经济痛点这两件事，防范经济继续虚下去。

他说，当一些原本可以流向高新技术、高风险却回报慢的资源，被配置到高利润、高回报的行业，自然不利于社会踏实地创新创业。因此，中央和地方政府需要审慎评估资金的流向、控制融资杠杆。

其次，土地劳工成本、税负等都是实体厂商面临的挑战。全德健认为，中央确实需要进一步帮助企业解决税负等难题。

全德健说：“中央经济工作会议定下的指标不是2017年一定可以全部完成，但它是个过程，执行上不能过快，且其中会触及国企、央企和垄断行业的企业，还有员工的重新分配等，方方面面都要考虑到。”

他说：“中央明白这些问题不容易解决，现在是要把它们纠正过来，否则就会造成经济空心化。”