戴庆成:香港楼市会“减辣”么?

时间:2023-10-17 08:11内容来源:联合早报 版阅读:新闻归类:香港澳门

戴庆成:香港楼市会“减辣”么?

香港打工族平日工作繁忙,许多人若要买房,通常只能在周末或假期出动,到不同的住宅区物色房子。结果每到周末,经常可以看到一些有意置业的港人拿着一叠物业资料,在地产中介的带领下出入各住宅小区。这也成了香港一道独特的风景线。

有香港地产业界人士由此总结出一个规律:具有指标性的住宅区周末的看房次数若长期在低水平徘徊,就反映港人不太看好楼市前景,连看房的时间都省了下来,意味着楼价有可能会下跌。反之,如果住宅区的看房次数突然增加,说明很多人看好楼市并积极找房子。楼价未必会立即大升,但起码是止跌回稳了。

以上观察对与否,尚有待业界进一步印证。一个不争的事实是,近年香港楼价节节下挫,社会各界憧憬香港特首李家超本月底公布的新一份《施政报告》将宣布放宽对置业的一系列限制。这是利好楼市的好消息。有些人担心楼价会上升,最近提早入市买房,导致本月的周末看房次数明显增加。

回想2010年,香港楼价急升,港府针对短期炒卖、非本地人购买物业以及本地人买超过一个物业等情况,实施了三项被称为“辣招”的住宅物业印花税,希望压抑炒风,阻止楼价持续狂飙。

香港社会一向推崇“小政府、大市场”。当年港府多次表明支持自由市场经济,强调这些印花税只是因应香港住宅供不应求、在“非常时期”下采取的“非常手段”,希望利用“辣招”换取时间,在实施期间着手解决土地供应问题。岂料“辣招”一推便是13年。

如今回头一看,港府2010年引入的住宅物业印花税,确实成功让炽热的房地产市场遽然冷却下来,短线炒家多年来差不多已绝迹香港住宅市场。但由于住宅单位继续严重供不应求,虽然楼市成交量萎缩,楼价仍然照升不误。

更有甚者,住宅物业印花税令二手物业市场出现冰冻状态之余,也衍生出一连串负面影响。譬如,非港人买楼要缴付重税,严重窒碍了外来人才来港意愿,不利香港吸引外地人才,对经济的长远发展带来不利影响。

又如,官方当年推出住宅物业印花税,是因为香港经济处于扩张阶段,流入香港的热钱太多。但现在的情景已经和以前截然不同。在疫情冲击及全球不景气的影响下,香港经济增速大幅放缓,加上大批港人移民,以及热钱不断流出香港,香港楼市正面临着越来越大的压力。楼价在成交稀少的情况下很容易出现断崖式大跌,导致已经疲弱的经济雪上加霜。

随着新一份《施政报告》本月底公布在即,不少政商界人士近月纷纷提出“减辣”甚至“撤辣”的诉求。原本态度强硬的财政司司长陈茂波9月底也开始转口风,透露目前楼市情况跟当初引入“辣招”时已经不同,官方会采取务实态度检视相关措施。一般相信,李家超月底宣读的《施政报告》将会有所动作,不是“撤辣”就是“减辣”。

事实上,对港府来说,房地产一向是香港经济支柱行业之一,楼市持续疲软,并不利香港经济发展。印花税实施13年期间,香港住宅市场交投严重萎缩,整体成交量减少一半以上。有人做过粗略估计,港府每年少收印花税及相关税收达150亿港元(26亿新元),12年就减少了1800亿港元以上的税收。

近些年港府财政赤字严重,库房储蓄愈来愈少。一旦官方“撤辣”或者“减辣”,无疑可以刺激更多的物业成交,有助库房收入增加,以应对未来不断上升的政府开支。

但从另一个角度来看,目前发声要求“减辣”的,大多是地产商、地产业界人士和业主。某程度上而言,他们是楼价上升的既得利益者。而对仍未置业的港人来说,眼下的楼价依然高昂,他们都希望住宅物业印花税可以保持,以遏抑楼价反弹。

实际上,细看数据,如今的香港楼价其实并没有大跌,仍然贵绝全球。早前有国际研究机构公布的数据显示,香港连续11年蝉联全球最难负担的房地产市场。可以说,香港楼价仍然超过大部分港人的负担能力,这个基本格局至今并没有改变。一旦港府贸然宣布“减辣”,只会令基层市民不满。

这也让港府陷入两难的困境。一方面,“减辣”确实可以消除过去10多年楼市受过度抑制而造成的不合理现象。但另一方面,官方突然大幅调整楼市政策,恐怕会令市场错误解读,认定楼价不会再下跌,炒卖风气死灰复燃。香港楼市问题如何软着陆,正在考验港府的政治智慧。

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