早点

沪声纸述

陈婧

jingchen@sph.com.sg

房地产市场传统的“金九银十”季节，中国楼市感受到的第一丝暖意来自一家国有企业。

山东省济南市国资委9月5日在官网发文披露，根据市委市政府安排部署，济南城市发展集团下属公司将在当地收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

尽管官方未披露收购金额，但有机构以济南市新房均价和城市家庭平均住房面积计算，这笔收购规模接近40亿元（人民币，8.1亿新元）。

这桩大手笔收购立即引发舆论关注，“济南一国企要买3000套房”随即登上微博热搜榜。9月8日，济南国资委官网撤下上述文告，但在官方招标平台上仍能查阅到公告，相关国企负责人也确认招标仍在继续。

国企平台出资购房的背景，是楼市买气疲弱导致库存过剩。根据济南市统计局数据，今年首七个月全市住宅销售面积比去年同期大减32.5％；与此同时，待售住宅面积同比增长31.2％。这还是在今年来当地政府已先后通过放宽限购条件、降低首付款比率等方式为楼市松绑的前提下。

济南楼市的低迷，只是今年来中国楼市寒冬的冰山一角。房地产咨询公司克而瑞数据显示，中国百强开发商的新房销售已连续14个月下降，今年首八个月销售额同比大跌47.4％。

中共政治局7月底召开会议时，罕见地将“稳定房地产市场”的表述排在“房住不炒”之前，凸显当前化解楼市危机的迫切程度。为抑制楼市下滑势头，各地政府过去两个半月来发布至少70项房地产宽松政策。中国央行今年来三度下调贷款市场报价利率（LPR），在8月最新一轮降息中，与房贷利率挂钩的五年期LPR降幅大于市场预期，凸显官方尽快扼制楼市跌势的决心。

不过，8月降息以来，楼市并未出现明显回暖迹象。本月30个大中城市商品房成交面积，仍比去年同期减少两成左右。背后原因不难理解：严峻的经济和就业形势削弱居民购买力，此前爆发的“烂尾楼”停工潮，更进一步打击购房者信心。单靠降息或放宽限购，并不能从根本解决问题，对买气的提振效果也十分有限。

在各类救市措施收效欠佳之际，“国家队”进场收购的做法受到部分业内人士肯定。有分析认为，国企收购既有助于化解房源库存，缓解房企流动性危机，又能为后续建设租赁住房市场，尤其是保障性租赁住房供应打下基础，可谓一举两得。

IPG中国首席经济学家柏文喜撰文指出，在中国楼市快速发展时期，地方政府靠卖地积累财富，中央政府又通过国企参与楼市布局，快速推高地价和房价，严重挤压行业市场空间和创新活力。强政府模式下的土地财政和行业发展的高杠杆高周转模式，共同造就了烂尾楼丛生、流动性枯竭和市场信心丧失的局面。

柏文喜认为，去年底以来旨在促进市场回暖和行业流动性恢复的各项调控政策未能奏效，和政府过度干预导致市场机制自我修复能力被破坏有关。既然当前楼市困局原本很大程度上就是不当的产业政策和走形的监管所致，“也确实到了有形之手直接下场收拾乱局的时候了”。

早在8月中旬，浙江湖州就在当地出台的稳楼市措施中，鼓励国企收购困难房地产企业的滞销房，作为保障安置用房等。济南国企进场救市后，希望其他地方政府效仿的呼声也一度高涨。

不过，也有人担心国企“抄底”的副作用和后遗症，例如用于收购的资金来源是否合法合规、招标过程是否公开透明，收购的住宅是真的用于保障性租赁住房，还是等到市场回暖了再转手套利？此外，因为售地收入减少、防疫开支大增而捉襟见肘的地方财政，还有多少余力为楼市兜底，也是未知数。

在楼市供需两头承压之际，通过“国家队”进场收购，有助于稳定房价、盘活市场，更有效率地创造流动性。但过程中的各个环节若缺乏监督，有可能让“国家队”救市行为变质为利益输送的管道、腐败滋生的温床。若过于依赖这一手段，更可能导致楼市开倒车，回到国企主导市场、与民争利的扭曲局面。

中共二十大还有一个月就召开，全年经济还剩三个半月“攻坚克难”。在持续加大的政治和经济压力面前，稳住楼市不爆雷，成为各地政府的当务之急。从河南郑州的“保交楼大会战”，到山东济南国企出手买房，都是政府高度参与“稳楼市”的例证。但若着眼于楼市长期可持续发展，除了聚焦国家队是否有能力救市，也应当关注这股力量该不该进场、以什么方式出手。