投行瑞银表示，尽管中国大陆房地产板块的估值有吸引力，但认为现在就转为看多该板块为时尚早，因为2021年下半年政策可能仍较严，而且根据房企利润率和合同销售指引情况，市场盈利预期可能下调。

据路透社18日报道，瑞银中国/香港房地产投资研究部主管林镇鸿在瑞银大中华研讨会2021中称，与房地产开发商相比，更看好物业管理、商场、物流地产和房地产完工等相关行业。

他表示，2021年大陆房地产市场将围绕五大主题：在经济强劲反弹背景下，政策基调仍偏严，尤其是下半；预计全年房地产销售额及面积分局跌3%和2%（去年分别增长10%及2%）；在“三条红线”下，前24大开发商的合同销售将从去年增长9%放缓至今年增长5%。

另外三主题是，开发商的利润率可能继续下跌，而这可能未体现在市场盈利预期中；房地产竣工的上行周期可望在2021-22年延续；商场业务领域应会延续亮丽表现，因“三条红线”将限制商场供给，而且奢侈品零售销售回流。

因此，瑞银将2021/22年内房企业盈利预测分别下调10%/15%；将世茂房地产、中国金茂和恒大集团评级下调至“卖出”，将融创、雅居乐、合景泰富<和旭辉集团的评级下调至“中性”。

该行首选股是华润置地和万科，二者评级均为“买入”。

林镇鸿表示，市场已反映了今年偏严的政策前景，但并未反映出利润率的下滑和潜在的合同销售增长指引下调。MSCI中国房地产指数目前股价对应5.3倍的12个月动态市盈率（基于市场盈利预期），比6.7倍的历史均值低1.2个标准差。基于瑞银估算，该行覆盖的房地产股目前平均对应6倍的2021年预期市盈率。